Aluguel de fundos imobiliários (FIIs): vale a pena?

Os FIIs (Fundos Imobiliários) funcionam como alternativa para gerar renda por meio de locação, arrendamento, venda ou outras negociações ligadas ao setor imobiliário.

Esse tipo de investimento costuma apresentar vantagens para aplicações no ramo imobiliário. Nos Fundos Imobiliários, não há necessidade de se preocupar com escrituras, reformas, documentos e outras burocracias — diferentemente do processo de compra de imóvel.

Além disso, os FIIs são isentos de imposto de renda (IR) e Imposto sobre Operações Financeiras (IOF). Esses benefícios se aplicam a cotistas pessoas físicas, cujo valor seja inferior a 10% da cota total.

No entanto, você sabia que comprar ações não é a única forma de fazer aplicações financeiras em fundos de investimentos? Em novembro de 2020, a B3 disponibilizou o aluguel de cotas de FIIs. 

Saiba como funciona a locação, as regras e vantagens da locação desses fundos.

Como funciona o aluguel de Fundos Imobiliários?

Os investimentos em aluguel têm sido utilizados por investidores que buscam lucros adicionais com seus títulos. 

Além disso, a locação também é opção para acionistas que procuram realizar operações de curto prazo sobre ativos que enxergam potencial, mas sem a compra definitiva deles.

Dessa forma, as cotas de fundos imobiliários disponíveis para aluguel são, na verdade, parte do patrimônio dos FIIs e também estão listadas na bolsa de valores. 

Para essa modalidade de investimento, dois agentes estão envolvidos nesse tipo de negociação. Entre um lado, está o “doador” ou “locador”, que é o proprietário das cotas dos fundos. Do outro, encontra-se o “locatário” ou “tomador”, que vai alugar o fundo por um período. 

Veja, a seguir, a diferença entre esses dois agentes.

O “doador”

Os “doadores” são investidores que têm como objetivos aplicações a longo prazo. Dessa forma, a locação temporária dos fundos imobiliários auxiliam para o aumento de receita. 

Para quem coloca as cotas em arrendamento, a desvalorização do fundo é o único risco, não no aluguel em si. Conforme o aluguel das cotas do FII é pago pela B3, que regulamenta a operação, afasta o “doador” do risco de um possível não cumprimento de contrato.

O titular de um fundo imobiliário não deixará de ser o “proprietário” do ativo, mesmo que as cotas sejam arrendadas a outro investidor. Dessa maneira, os lucros do FII continuam a ser dele, estejam ou não suas cotas arrendadas temporariamente.

O “tomador”

O “tomador” é quem aceita o risco das operações a curto prazo. O objetivo de quem busca o aluguel de cotas é apostar na desvalorização de uma cota que, de acordo com sua interpretação, está supervalorizada.

A estratégia dos tomadores é vender o aluguel dos FIIs por um determinado preço após o arrendamento. Posteriormente, eles  buscam comprá-los de volta a um preço abaixo de venda em um futuro próximo. 

Dessa forma, esse tipo de investidor busca negociar os lucros diante de uma eventual desvalorização do ativo a curto prazo. 

A margem de lucro do “locatário” será a diferença entre o valor recebido na venda e o valor pago na recompra. Para isso, é necessário ter experiência para fazer as leituras e captar o momento certo para realizar tal manobra.

Também é importante que os “tomadores” optem por FIIs que apresentam um volume alto diário de negociação. De outra maneira, o investidor corre o risco de não encontrar um comprador ou vendedor dentro do prazo necessário para a transação correspondente.

Regras do aluguel de Fundos Imobiliários

As regras do aluguel de Fundos Imobiliários não mudaram para os investidores que decidem alugar suas ações. Os “doadores” continuam tendo todos os direitos sob os ativos, como renda mensal, assinaturas e amortizações.

No entanto, somente investidores que detenham menos de 10% de um único fundo podem atuar com os arrendamentos. Além disso, nem todos os FIIs podem ser emprestados.

Outras regras também são semelhantes à negociação de ações, como ambas as partes podem rescindir o contrato, e o locatário é responsável pelo pagamento da taxa à B3.

Ademais, também existem diferenças nos contratos firmados em plataformas digitais ou no balcão. No caso das negociações online, os documentos são padronizados, expiram em 33 dias e são renovados de forma automática. No entanto, nas reuniões presenciais, as taxas e prazos são determinados pelas partes envolvidas.

Vantagens e riscos

A vantagem de alugar cotas de FII é que elas permitem especular no mercado sem ter que comprar o ativo — da mesma forma como funciona o aluguel de ações. No entanto, as apostas são altas. Imagine a seguinte situação:

Um “tomador” aluga um fundo imobiliário para vender esse determinado ativo por um determinado preço, logo após o realizar a locação. Entretanto, ao invés do ativo diminuir, o valor aumenta. Dessa forma, ocorre um aumento para o “locatário”.

Em contrapartida, além do alto risco desse tipo de investimento, existem bons motivos para fazer aplicações em aluguéis de fundos imobiliários. Dessa maneira, cabe a cada investidor decidir qual a melhor maneira de investir seu dinheiro.