Quem mora de aluguel sabe: sempre que o contrato faz aniversário é momento de reajustar o valor. Geralmente, o aumento tem como objetivo não deixar a inflação “comer” o poder de compra do valor pago. Por isso, o índice utilizado para mensurar o novo valor é exatamente a inflação acumulada no ano anterior, mostrada pelo IGP-M.

É uma tradição do mercado de locação utilizar o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), da Fundação Getúlio Vargas, que inclusive é conhecido informalmente como a “inflação do aluguel”. Porém, no final de 2020 muitos inquilinos ficaram perplexos quando receberam seus boletos com os valores atualizados: a disparada do IGP-M, que chegou ao acumulado histórico de 23, 14% no final do ano, carregou os reajustes de aluguel de forma desproporcional aos anos anteriores.

Como comparação, em 2019 o indicador chegou a 8% no acumulado dos 12 meses, patamar quase três vezes menor que no ano passado — a maior variação desde 2002, acontecendo justamente em uma época de desemprego alto e incertezas na economia.

Segundo a FGV, um dos motivos para a alta histórica do IGP-M foi o câmbio e seus efeitos nos preços das commodities, que subiram em 2020 estimulados pelo dólar alto, que favorece as exportações.

Esse efeito aconteceu por conta da maneira como o indicador é calculado, utilizando como base três diferentes índices: IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo), INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) e o IPC (Índice de Preços ao Consumidor). Dessa forma, sua variação é mensurada a partir do comportamento dos preços de alimentos e de matérias-primas, como produtos agrícolas, minério de ferro ou materiais de construção.

Utilizar o IGP-M ou mudar de índice? A recomendação é negociar

Especialistas da área jurídica apontam que o reajuste muito acima da média dos últimos anos — e que não foi acompanhado por equivalente aumento da renda — configura desequilíbrio de contrato. E, por isso, recomendam a inquilinos que negociem com os proprietários dos imóveis a adoção de um outro índice de aumento do aluguel, já que a maioria dos contratos de locação utilizam o IGP-M para esse fim.

Essa visão é compartilhada pelo vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação da do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Adriano Sartori. “Locador e locatário podem chegar a um acordo que seja vantajoso para ambas as partes. Se o imóvel é ocupado por um bom inquilino, que sempre cumpriu em dia suas obrigações contratuais, o proprietário vai preferir negociar a ter de arcar com custos como condomínio e IPTU. E, ainda, ter de buscar um novo inquilino”, destacou.

O Brasil tem outros dois principais indicadores de inflação que podem servir como referência para substituir o IGP-M: o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), inflação oficial mensurada pelo Banco Central; e o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) – divulgado pelo IBGE -, utilizado como baliza para reajuste de salários em diversos setores.

Os números de 2020 não deixam dúvidas de que a troca seria benéfica para inquilinos. O IPCA fechou dezembro passado com acumulado de 4,31%, enquanto o INPC encerrou o ano registrando inflação de 5,45% — ambos foram, portanto, quase cinco vezes menores que o IGP-M.

O QuintoAndar, startup de locação e venda de imóveis, se antecipou a esse cenário e anunciou ainda em novembro que os contratos firmados a partir daquele mês teriam os reajustes calculados com base no IPCA. Porém, o caso não é regra geral e muitos proprietários estão se mostrando irredutíveis, o que gera uma preocupação no mercado de que haja um grande movimento de entrega de chaves já no início do ano.

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