Em maio, o número de investidores pessoa física (PFs) em fundos de investimento imobiliário (FIIs) chegou a 1.679.917, de acordo com o Boletim Mensal divulgado pela B3, a bolsa de valores brasileira. O mercado ganhou 32.246 novos investidores no período – alta de 1,96% em relação ao mês anterior.

Segundo o mesmo material, em abril, o patrimônio líquido dos FIIs alcançou o patamar recorde de R$ 179 bilhões. O relatório aponta que o pico anterior do segmento havia sido a captação de R$ 176 bilhões, repetido nos meses de março e de dezembro de 2021.

Números tão expressivos podem impulsionar mais pessoas a procurar os FIIs como opção de investimento. O IFIX, principal índice de fundos imobiliários da B3, fechou o mês de maio com variação positiva de 0,29%. 

Neste texto, listamos os principais indicadores que devem ser bem conhecidos e certamente poderão ajudar o investidor a selecionar os melhores FIIs para adicionar a carteira.

Baixa taxa de vacância

Se imóveis têm baixa taxa de vacância, isso pode indicar não apenas a qualidade do ativo em si, mas pode refletir como eles são geridos, além de sinalizar se a localização agrada aos interesses de quem (ou o que) os ocupa. 

Esse indicador também pode sugerir sobre a capacidade do fundo em pagar seus rendimentos.

Avalie o histórico da vacância do imóvel atualmente e dados sobre sua ocupação em períodos anteriores, por quanto tempo permaneceu indisponível, entre outras informações. Assim, você pode apurar com maior precisão a resiliência do ativo em momentos mais favoráveis e até em épocas mais conturbadas de nossa economia.

Os dados de vacância devem estar obrigatoriamente incluídos nos relatórios mensais dos fundos.

Liquidez

Ao investir em um FII, você deve estar atento, sobretudo, à possibilidade de obter o retorno do dinheiro aplicado. A liquidez garante que você usufrua deste retorno quando quiser, sem perder uma parcela dos rendimentos se alguns prazos não forem cumpridos. 

Mas atenção: alguns FIIs têm menor liquidez que os outros. Em regras gerais, você deve estar atento à quantidade de cotistas que o FII possui porque essa informação serve como um indicativo de maior facilidade de venda das cotas, caso seja de seu interesse.

Alguns FIIs são bem menos líquidos que outros, a depender de seu perfil. De modo geral, quanto mais cotistas um fundo possui, maior a facilidade para o investidor vender estas cotas.

Ativos com alta liquidez podem ser resgatados num curto espaço de tempo posterior à aplicação, sem que o investidor corra risco de perdas. A liquidez média não oferece essa garantia, mas, pode ser que o investidor consiga efetuar um resgate sem perdas. Por sua vez, a baixa liquidez, normalmente, sinaliza que o resgate não pode ser feito em pouco tempo e ainda pode haver descontos e perdas.

Dividend yield

Os dividend yields, que, na tradução para o português, significam “rendimento de dividendos” são outros fortes indicadores para o segmento. Em geral, um alto DY sinaliza sempre que o ativo se trata de um bom investimento.

Quanto maior for o percentual do rendimento de dividendos, maior vai ser a proporção de dividendos pagos pela gestora aos cotistas.

Por isso, esteja atento aos FIIs com alta porcentagem de dividend yield.

Boa gestão

Faça uma pesquisa apurada sobre boas plataformas: corretoras, gestoras e instituições financeiras confiáveis, de reputação no mercado financeiro. Procure o histórico dos profissionais a elas associados. Parte dos FIIs cobram uma taxa de performance, que remunera o gestor por conta de seus serviços e o motiva a buscar as melhores oportunidades para seus clientes, que, por consequência, procuram obter rentabilidades maiores.

Esteja atento a quanto os fundos são diversos, já que isso ajuda a mitigar o risco de inadimplência. Observe a quantidade de ativos que compõem os FIIs, mas também a sua qualidade e se eles atendem a perfis diferentes. 

Apesar de 95% da rentabilidade de um FII ser repassado aos cotistas, por força de lei, não se esqueça também que os bons fundos utilizam o que obtêm para reinvestir, monitorar novas oportunidades de diversificação ou até mesmo reformar o que possuem no portfólio. O timing para emissão de novas cotas e a aplicação correta dos recursos sinalizam a maturidade de uma boa gestão do FII.

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