Comprar um imóvel para chamar de seu ou investir em vários imóveis e títulos ao mesmo tempo com fundos imobiliários? Qual será a melhor escolha? Volta e meia essas perguntas voltam ao cenário dos investimentos, principalmente quando os ventos da economia começam a mudar de direção.

De um lado, há quem confie mais na solidez da construção e prefira comprar uma casa, apartamento para morar ou até investir seu patrimônio em imóveis, como uma sala comercial ou apartamento, para alugar. De outro, está quem procura as vantagens de investir no setor sem precisar ter um imóvel, por meio de um fundo de investimento imobiliário (FII).

Quem está com a razão? Confira!

Mercado e investimentos aquecidos

A despeito do cenário econômico ainda incerto por conta da pandemia da Covid-19, o mercado imobiliário segue nadando de braçada. O período de taxa de juros em baixa tem estimulado os financiamentos de imóveis, que só no primeiro trimestre deste ano cresceram 113% em relação ao mesmo período do ano passado, segundo números da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). O avanço mostra a tendência de alta do mercado, que fechou 2020 com R$ 124 bilhões emprestados pelos bancos para compra de imóveis, um salto de 57% sobre 2019.

Porém, os dias de bonança podem estar ficando para trás. Desde o início deste ano, o Copom (Comitê de Políticas Monetárias do Banco Central) iniciou um novo ciclo para a taxa básica de juros, a Selic, responsável por nortear o custo do crédito imobiliário. Com dois reajustes sucessivos, a taxa subiu da sua mínima histórica (2% a.a) para 3,5% ao ano. O BC já sinalizou que ao menos um novo aumento deve ocorrer no ano, em junho. 

Entre analistas de mercado consultados para o relatório Focus (também do Banco Central), o consenso é de que até o final deste ano a Selic alcançará 5,5% a.a. e que, em 2022, avance ainda mais, para 6,25% ao ano. O motivo para esse aumento abrupto e sucessivo é o controle da inflação, que não para de subir.

O que isso quer dizer? Com a Selic mais alta, as parcelas dos financiamentos imobiliários ficam mais caras, o que poderia desestimular a compra.

Para os fundos de investimentos imobiliários (FIIs), outra forma de investir em imóveis sem necessariamente precisar comprar um, a maré também anda boa. Em 2020, a modalidade fechou com recorde de novos cotistas. O número praticamente dobrou, passando de 1,41 milhões em 2019 para 2,72 milhões em 2020. Segundo a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e a Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais), o resultado foi o mais expressivo entre todos os tipos de fundos de investimento  listados na B3, a bolsa de valores brasileira, incluindo os de renda fixa, variável e multimercados.

Então, qual dos dois vale mais a pena agora? E quais são as perspectivas para este ano?

Segundo Giuseppe Galante, especialista em real estate da Ouro Preto Investimentos, por ora, nada muda. “Para quem quer comprar o primeiro imóvel, a taxa de juros ainda segue e seguirá atrativa por algum tempo. No Brasil, 5% é um patamar interessante e baixo, embora muito acima de outros países, mas necessário dentro da conjuntura econômica e inflacionária”, avalia Giuseppe. Como comparação, a Selic já chegou a estar muito mais alta. Em 2003, por exemplo, a taxa de juros em abril era de 26,5%. Mais recentemente, em 2016, estava em 14%. Confira o histórico da taxa de juros no Brasil nesta página do Banco Central. 

Para Giuseppe, o cenário segue atrativo também para quem quer investir em FIIs. “Os fundos imobiliários são opções interessantes para quem procura diversificação na carteira e quer investir em imóveis sem se preocupar com os compromissos decorrentes deles, como documentação, IPTU e contas mensais. Além disso, como investimento, os fundos podem ser mais interessantes por oferecerem maior liquidez e não concentrarem todo o capital em apenas um ativo, como no caso da compra de um imóvel. Além disso, é possível diversificar também entre setores, como shopping centers, logística, multipropriedade e até papéis e cotas de outros fundos”, analisa o especialista em real estate.

Porém, caso a tendência de alta se acentue, ele pondera que a procura por fundos tende a recuar, uma vez que os juros mais altos tornam os ativos de renda fixa interessantes para os investidores (outro motivo para o crédito imobiliário ficar mais caro: os bancos preferem investir o dinheiro em títulos do que emprestar!). 

“Em um cenário como esse, os fundos, considerados investimentos “híbridos” entre renda fixa e variável, por contarem com ativos de ambos os tipos, perdem atratividade para o conjunto de segurança com boa rentabilidade que títulos de renda fixa passam a oferecer. Ainda não se sabe qual é o limite de atratividade da taxa de juros para os fundos imobiliários, mas se discute no mercado que pode ser com a Selic entre 7% e 8%, um patamar que ela não deve alcançar nos próximos tempos”, explica Galante.

Morar de aluguel e utilizar o valor que se pagaria em parcelas pode ser uma saída interessante? Segundo Galante, a conta é complexa, mas vale a pena estudar a possibilidade. “Principalmente para pessoas mais jovens, que ainda não têm capital para dar de entrada e financiar, investir um valor até menor do que pagaria nas parcelas já é um primeiro passo para a compra futura”, afirma.

Para este ano, a Ouro Preto Investimentos deve lançar um fundo de investimento voltado para áreas rurais. Saiba mais sobre ele neste texto!

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